Недвижимость в Казахстане для нерезидентов: что разрешено в 2026 году

Владение недвижимостью иностранцами в Казахстане в 2026 году остается сферой с жесткими ограничениями и строгим регулированием. Приобретение жилья возможно только при наличии вида на жительство, а налоговая нагрузка на нерезидентов при сделках заметно возросла. Несмотря на цифровизацию госуслуг и упрощение процедур через ЦОН, базовые законодательные барьеры для лиц без гражданства РК сохраняются.

Ключевым изменением 2026 года стали новые правила налогообложения: увеличены сроки владения недвижимостью для освобождения от налогов и введена прогрессивная шкала ставок при продаже объектов. Эти меры направлены на повышение прозрачности рынка и стимулирование долгосрочного владения жильем.

Может ли нерезидент владеть недвижимостью в Казахстане и какие налоги возникают

Иностранные граждане‑нерезиденты имеют право свободно владеть коммерческой недвижимостью (офисы, склады, торговые площади). Однако для приобретения жилого фонда (квартир или домов) обязательным условием остается наличие вида на жительство (ВНЖ). Если подобная недвижимость переходит к иностранцу по наследству или дарению без ВНЖ, он обязан отчуждать такой объект (продать или подарить) в течение одного года. При владении недвижимостью у нерезидента возникают следующие обязательства:

Налог на имущество (уплачивается ежегодно. С 2026 года ставка рассчитывается исходя из рыночной стоимости объекта, зафиксированной в кадастровой базе).
Налог на землю (взимается при наличии права землепользования (например, если в собственности находится коммерческий объект или частный дом)).
ИПН у источника выплаты (при сдаче недвижимости в аренду нерезидент обязан уплачивать налог в размере 20% от дохода, если не применяется международная конвенция об избежании двойного налогообложения).

Таким образом, владение недвижимостью иностранцами в Казахстане остается возможным, но требует строгого соблюдения миграционных и налоговых правил.

Ключевое дополнение: квартиры в Казахстане после смены гражданства становятся доступными без ограничений. Это значит, что новый гражданин РК получает право свободно приобретать и владеть жилой недвижимостью наравне с другими резидентами страны.

Гражданство и налоговое резидентство: в чем разница

Главное отличие заключается в том, что гражданство – это политико‑правовая связь человека с государством, закрепляющая его права и обязанности как гражданина. Налоговое резидентство же определяется фактическим временем пребывания в стране: если человек находится в Казахстане более 183 дней в году, он признается налоговым резидентом, даже если сохраняет гражданство другой страны.

Таким образом, можно оставаться гражданином иностранного государства, но при этом быть налоговым резидентом Казахстана и пользоваться более выгодными налоговыми ставками. Налогообложение в зависимости от статуса следующее:

Резидент РК облагается индивидуальным подоходным налогом (ИПН) по ставке 10% при доходе до 8 500 МРП, с возможностью применения налоговых вычетов.
Нерезидент РК облагается фиксированной ставкой 15%, а в отдельных случаях – 20%, без права на стандартные налоговые вычеты.

При смене гражданства и получении статуса резидента РК налоговая нагрузка снижается, а доступ к льготам и вычетам расширяется. Для нерезидентов, получающих доходы в Казахстане (например, от аренды недвижимости или дивидендов), налог удерживается у источника выплаты. Международные соглашения об избежании двойного налогообложения могут корректировать ставки и порядок уплаты налогов для отдельных стран.

Может ли иностранец владеть недвижимостью в РК

Законодательство Казахстана на 2026 год подтверждает: иностранные граждане могут владеть недвижимостью, но тип объекта напрямую зависит от их миграционного статуса, а именно:

Жилая недвижимость доступна только при наличии вида на жительство (ВНЖ).
Коммерческая недвижимость может приобретаться любым иностранным лицом без ограничений.
Земельные участки (иностранцы и лица без гражданства не имеют права владеть землей сельскохозяйственного назначения. Участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) доступны только при наличии ВНЖ).

И если вы думаете о том, как избежать налога с продажи квартиры нерезидентом, то стоит понимать, что в данном случае будет действовать повышенная ставка налога при продаже недвижимости.

Однако снизить налоговую нагрузку можно следующими способами:

Срок владения (если квартира находилась в собственности более установленного минимального срока (в 2026 году – два года), при продаже можно получить освобождение или льготу).
Международные соглашения (использование конвенций об избежании двойного налогообложения позволяет уменьшить ставку или зачесть уплаченный налог в другой стране).
Правильное оформление расходов (документальное подтверждение затрат на приобретение и улучшение жилья может снизить налогооблагаемую базу).

Таким образом, иностранцы могут владеть недвижимостью в Казахстане, но условия зависят от их статуса, а грамотное использование налоговых правил помогает оптимизировать расходы при продаже жилья.

Риски для иностранца-нерезидента при владении недвижимостью

Основной риск заключается в принудительном отчуждении имущества через суд, если нарушены сроки владения объектом, на который у нерезидента нет права (например, квартиры после смены гражданства). Если гражданин РК выезжает на ПМЖ и меняет паспорт, его статус меняется на «нерезидент». В этом случае он обязан продать жилье в течение года, иначе местные органы власти могут инициировать процедуру изъятия через судебный иск. А при неуплате налога на имущество налоговые органы блокируют ИИН и счета в банках РК.

Какие налоги платит нерезидент при продаже недвижимости

В 2026 году при продаже недвижимости нерезидентом налог исчисляется с полной суммы прироста стоимости по ставке 15%, при этом срок владения для освобождения от налога увеличен до 2 лет. Раньше достаточно было владеть квартирой 1 год, чтобы не платить налог. С 1 января 2026 года действуют новые правила, а именно:

Если объект продан менее чем через 24 месяца после регистрации права собственности в ЦОН, возникает имущественный доход.
Для нерезидентов ставка составляет 15% от положительной разницы между ценой продажи и ценой покупки.

С учетом данной информации, возникает вопрос: как избежать налога с продажи квартиры нерезидентом? Единственный законный способ – владеть объектом более 2 лет (для недвижимости, приобретенной после 01.01.2026) или продать объект по цене, не превышающей стоимость его приобретения.

Наследство и дарение: как считается налог

Получение недвижимости в дар или по наследству нерезидентом в 2026 году признается доходом и облагается ИПН в размере 20% от оценочной стоимости объекта. В отличие от резидентов, которые освобождены от налога при наследовании от близких родственников, нерезиденты обязаны:

Произвести оценку имущества на дату вступления в права.
Уплатить налог в бюджет РК.
При последующей продаже такой недвижимости налогом будет облагаться вся сумма сделки, если нет документального подтверждения стоимости приобретения (прирост считается от нуля).

Когда нерезидент должен подать декларацию

Нерезидент обязан подать налоговую декларацию (форма 270.00 или актуальная на 2026 год) не позднее 15 сентября года, следующего за отчетным, в котором был получен доход. Если вы продали квартиру в Алматы или в любом другом городе Казахстана в марте 2026 года, декларация должна быть представлена до сентября 2027 года. Уплата налога должна быть произведена в течение 10 календарных дней после подачи декларации.

Итоги: может ли нерезидент владеть недвижимостью

В 2026 году нерезидент вправе владеть недвижимостью в Казахстане, но с рядом ограничений. Для приобретения жилья требуется наличие вида на жительство, а при смене гражданства объект необходимо отчуждать в течение 12 месяцев. Если квартира продается нерезидентом при сроке владения менее двух лет, применяется налог на имущественный доход по ставке 15%. Все сделки проходят исключительно через ЦОН с обязательной регистрацией в государственном кадастре, что обеспечивает прозрачность и контроль со стороны государства.